Mes: Octubre 2021

Desde la aparición de las primeras tecnologías, hemos asistido a una evolución continua que ayuda a mejorar no sólo multitud de procedimientos sino a la calidad de vida de muchas personas.

El sector inmobiliario ha sabido utilizar e implementar todas estas tecnologías para mejorar sus procedimientos, ofrecer un servicio integral a sus clientes y ayudar a vender antes una vivienda.

En Apialia Costa Daurada te contamos cuáles son las tecnologías actuales que ayudan a vender una vivienda.

Partiendo de la evolución de los portales inmobiliarios, que fueron las primeros pasos para que los usuarios empezaran a presentar y consultar propiedades para tener una visión cada vez más completa de cualquier inmueble, el objetivo siempre ha sido intentar reducir al mínimo las visitas improductivas, y hoy en día, es uno de los aspectos fundamentales que se persigue, ya que con la pandemia del coronavirus, se tiende a la menor presencialidad tanto en las visitas como en las gestiones.

Las principales tecnologías que se utilizan actualmente para vender una vivienda son:

Imágenes 360° y planos interactivos

Las imágenes 360° ofrecen vistas panorámicas de cualquier tipo de estancia, lo que permite ver el inmueble de una manera mucho más real. Del mismo modo, los planos interactivos, muy relacionados con esta visión 360°, permiten tener una localización exacta del inmueble mediante imágenes panorámicas.

Realidad virtual

En la misma línea que las imágenes 360° y los planos interactivos, la tecnología ha ido un paso más allá, permitiendo la creación de visitas o tours virtuales, mediante los que cualquier cliente puede pasearse a través del inmueble como si físicamente estuviera allí.

Drones

Con el uso de drones se pueden obtener vistas aéreas de las inmediaciones de cualquier inmueble para poder tener una visión panorámica de los alrededores y del barrio o la zona donde se encuentra la vivienda.

Esta transformación digital ha supuesto ventajas tanto para los compradores como para los vendedores y por supuesto, para las propias agencias inmobiliarias, que han conseguido aportar un valor añadido a su negocio incrementando las ventas.

Hoy en día estamos tan preocupados por el medio ambiente, que incluso existe una financiación específica para aquellas viviendas que son energéticamente eficientes: la Hipoteca Verde.

En Apialia Costa Daurada te explicamos en qué consiste una Hipoteca Verde y cuáles son los bancos donde puedes solicitarla.

La hipoteca verde es un préstamo hipotecario que conceden algunas entidades bancarias para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de una vivienda sostenible. Este tipo de hipoteca premia las viviendas eficientes con unas mejores condiciones financieras, por lo tanto, cuanto mejor calificación energética tiene la vivienda que se quiere comprar,  menor interés tendrá el préstamo hipotecario.

Sin embargo, quizás está sea la diferencia principal con respecto a otro tipo de hipotecas, por lo que suelen tener diferentes comisiones (a excepción, por lo general, de la comisión de apertura) e incluyen productos combinados o vinculados.

En la actualidad los bancos españoles que conceden este tipo de hipotecas son BBVA, Banco Mediolanum, Bankinter, Liberbank y Triodos Bank, en el caso de Hipotecas.com y Banco Santander incluyen una mejora en sus préstamos hipotecarios genéricos si se financia una vivienda eficiente.

Además de que las condiciones y los requisitos necesarios para poder obtener una hipoteca verde son prácticamente los mismos que para conseguir cualquier otro tipo de hipoteca, sí que resulta imprescindible que la calificación energética de la vivienda a adquirir sea A o A+, y en el caso de que la financiación sea para rehabilitar un inmueble, tendremos que conseguir ese nivel de eficiencia una vez realizada la reforma.

Si tenemos claro que la vivienda que vamos a comprar cuenta con una buena calificación energética, la Hipoteca Verde puede ser una opción a tener en cuenta, aunque lo más conveniente es comparar tanto las distintas hipotecas verdes en los distintos bancos, como tener en cuenta las hipotecas convencionales para negociar y conseguir el mejor préstamo posible.

Del mismo modo en que es importante realizar una serie de cuestiones e informarnos antes de comprar una vivienda, en el momento en que decidimos alquilar, también deberíamos de tener respuesta a ciertas preguntas para conseguir un alquiler seguro y con garantías.

En Apialia Costa Daurada te enumeramos cuáles son las principales preguntas que tienes que hacer antes de alquilar una vivienda.

Preguntas con respecto a las características del inmueble

Además de visitar el inmueble para comprobar el estado del mismo y consultar cuáles son los metros cuadrados útiles que tiene o la orientación, es muy importante a preguntar otras cuestiones tales como:

• ¿Cómo es la zona donde se ubica?

Así podremos saber si la vivienda cuenta con los servicios que nosotros consideramos esenciales o que vamos a necesitar en nuestro día a día.

• ¿Cómo son los vecinos?

Si compramos un piso en un edificio es importante conocer cuál es el tipo de vecinos que vamos a tener, ya que no es lo mismo convivir en un edificio con familias o personas mayores que en una vivienda de estudiantes.

Preguntas relacionadas con la documentación y los gastos

Antes de firmar el contrato de arrendamiento es importante que queden claras todas estas cuestiones:

• ¿Están los suministros dados de alta?

En cuyo caso habrá que cambiar la titularidad y si se trata de una vivienda nueva, es importante negociar quién va a asumir el gasto.

• ¿Qué incluye el precio de alquiler?

Para saber realmente qué es lo que vamos a pagar y si debemos hacernos cargo de la comunidad, del impuesto de la basura o del IBI.

Asimismo, tenemos que tener en cuenta la fianza, que es obligatoria por ley y que es equivalente a una o dos mensualidades, así como establecer quién va a hacerse cargo de las averías, teniendo en cuenta que por ley, el inquilino se encargará de los desperfectos del inmueble causados por el uso y desgaste habitual y que el propietario tendrá que asumir las averías estructurales.

Lo más importante antes de alquilar un inmueble es realizarlo a través de una agencia inmobiliaria con profesionales que nos expliquen y nos resuelvan cualquier duda que podamos tener y estableciendo un contrato por escrito para evitar cualquier problema durante el tiempo que dure el alquiler.

Para evitar sorpresas de última hora al vender un inmueble, no solo tenemos que realizar una valoración correcta de la vivienda sino tener en cuenta cuáles van a ser los gastos y los impuestos que tendremos que asumir para tener claro cuál va a ser la ganancia real con la venta.

En Apialia Costa Daurada realizamos un desglose de cuáles son los gastos y los impuestos que corresponden al vendedor.

Gastos previos a la venta del inmueble

Para vender una vivienda vamos a tener que recopilar una serie de documentos y emplear cierto dinero para conseguir una venta rápida.

Los documentos necesarios y obligatorios que tenemos que solicitar son la cédula de habitabilidad y el certificado energético, cuyo coste para ambos oscila entre los 80€ y los 150€.

Si vamos a preparar el inmueble antes de hacer el reportaje fotográfico, habrá que tener en cuenta los gastos derivados de esas obras y reformas que se pueden realizar a través de una empresa de Home Staging y la contratación de algún profesional para que los haga un reportaje fotográfico.

Gastos en la venta del inmueble

Los gastos que se generan para vender la vivienda incluyen que el inmueble no tenga ningún pago ni carga pendiente, por lo que tendremos que estar al día con todas las cuotas de la Comunidad de Propietarios, así como con las facturas de los suministros y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) abonado.

Si hemos encargado la venta de nuestra vivienda a una agencia inmobiliaria, tendremos que contar con entre un 3% y un 7% del valor de venta correspondientes a los honorarios.

Gastos después de la venta del inmueble

La venta de un inmueble genera una serie de impuestos entre los que se incluyen:

• El IRPF, que se abona en el caso de que hayamos obtenido una ganancia patrimonial y tributará entre el 19% y el 26%, dependiendo de la ganancia obtenida.
• La plusvalía municipal, que depende del valor catastral del inmueble, del coeficiente y porcentaje de tributo que establece el Ayuntamiento donde se ubique la vivienda y de los años que hemos tenido ese inmueble en propiedad.

Asimismo, aunque la vivienda esté pagada tenemos que realizar la cancelación de la hipoteca en el Registro que conllevará unos gastos de gestoría que variarán entre los 400€ y los 1.100€ dependiendo de si realizamos la gestión por nuestra cuenta o lo hacemos a través de una gestoría independiente o la gestoría que propone el banco.

En principio, comprar una vivienda nueva siempre suele ser sinónimo de comprar una vivienda con ciertas garantías, ya que se parte de la base de que se trata de un inmueble a estrenar y donde se han empleado materiales completamente nuevos, sin embargo, cabe la posibilidad de que podamos encontrar algún desperfecto una vez que nos hemos convertido en propietarios de esa vivienda.

Por eso, es importante que sepamos cómo actuar en caso de reclamación para reparar los desperfectos. En Apialia Costa Daurada te explicamos cuáles son las garantías al comprar una vivienda nueva.

En primer lugar, y para saber si podemos reclamar la garantía de una vivienda nueva, es importante conocer el concepto de vivienda nueva que según la Agencia Tributaria, son aquellas adquiridas al promotor una vez terminada su construcción o rehabilitación, con excepción de viviendas que se han utilizado durante un plazo igual o superior a 2 años por una persona diferente al comprador o los llamados pisos de bancos.

En segundo lugar, hay que tener en cuenta que los plazos de reclamación empiezan en el momento de la entrega de la obra por parte del constructor y no en el momento de la compra, por lo que podríamos estar comprando una vivienda considerada nueva pero que esté fuera de garantía.

Por último, saber que la responsabilidad de cualquier desperfecto se asume solidariamente entre cualquier agente interviniente del proceso constructivo, ya sea el constructor o el promotor, el arquitecto o arquitecto técnico.

Una vez tenido todo esto en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece unos plazos de garantía dependiendo del tipo de desperfecto:

• 1 año para cualquier defecto de acabado.
• 3 años para defectos de los elementos constructivos y/o las instalaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
• 10 años para cualquier defecto estructural, entre los que se incluyen: cimentación, pilares, muros de contención, etc.

Una vez que hayamos detectado el desperfecto tendremos 2 años para realizar la reclamación a la entidad pertinente a través de un burofax para que conste de manera fehaciente.

Los cambios constantes que afectan al sector inmobiliario, el hecho de que en nuestro país se valore tanto el concepto de propiedad, y por supuesto, nuestras circunstancias personales, económicas y laborales, son los factores principales a tener en cuenta en el momento en que nos planteamos comprar una vivienda.

Sin embargo, convertirnos en propietarios es una de las mayores inversiones que hacemos en nuestra vida y por eso, es una decisión que no podemos tomar a la ligera.

En Apialia Costa Daurada te explicamos cuáles son las ventajas y los inconvenientes de comprar una vivienda.

Comprar una vivienda: ventajas

• Inversión: comprar una vivienda siempre sirve como inversión y como medida de ahorro en un futuro, además, en el momento en que terminemos de pagar la hipoteca, ya no tendremos ese gasto fijo mensual.
• Revalorización: por lo general, una vivienda suele revalorizar su precio a medio o largo plazo.
• Rentabilidad: una vivienda en propiedad se puede rentabilizar bien alquilando o bien vendiendo en un futuro.
• Finalidad: comprar una vivienda supone disponer de un inmueble para la finalidad que queramos o que necesitemos.
• Personalización: podremos tener la decoración que queramos y reformarla para adaptarla a nuestras necesidades sin tener que pedir permiso.

Comprar una vivienda: inconvenientes

• Ahorros previos: para poder comprar una vivienda hay que contar con una serie de ahorros previos que incluyen entre un 10% y un 15% para hacer frente a los gastos de compraventa y los impuestos correspondientes, así como un 20% más, en el caso de que necesitemos financiación, ya que la entidad bancaria solamente concede hasta un 80% del valor de compra o de tasación.
• Más papeleo: para llegar a ser propietarios tenemos que realizar muchos más trámites y gestiones más complejas para empezar a vivir en nuestra vivienda.
• Más gastos: aunque todo el dinero invertido en el inmueble será para nuestra vivienda y nuestro disfrute, ser propietarios conlleva muchos más gastos en lo referente a impuestos, como el IBI, así como gastos mensuales, como la cuota de la comunidad de propietarios.

Para poder hablar del término de Cohousing tenemos que remontarnos a la década de los 60 en Estados Unidos, donde empezó a desarrollarse este concepto de vivienda colaborativa, para después llegar a Dinamarca en la década de los 70 y extenderse por toda Europa hasta llegar hasta nuestro país.

Además de compartir una serie de características, este nuevo concepto de vivienda se basa en el consumo colaborativo y en un modelo de vivienda eficiente y sostenible.

En Apialia Costa Daurada te contamos en qué consiste el cohousing o vivienda colaborativa.

El Cohousing se forma con un grupo de personas que comparten una serie de valores y una forma de vivir parecida, por lo que se deciden a diseñar una comunidad de viviendas a su medida.

Este tipo de viviendas colaborativas se puede establecer a partir de un edificio o en un modelo de conjunto de varias viviendas unipersonales, donde cada vivienda se adaptará a la persona o personas que ocuparán el inmueble, mientras que el recinto residencial contará con lugares comunes que compartirán todos los miembros de esa comunidad.

Además de un modelo de vivienda eficiente y sostenible, este tipo de vivienda colaborativa ayuda a crear comunidades que cooperan entre sí, de manera que se aprovechan al máximo todos los recursos de la comunidad, al mismo tiempo que mantienen su independencia.

El perfil principal de los habitantes que se deciden por este modelo de vivienda suelen ser personas de cierta edad, lo que se denomina Cohousing senior, que quieren huir de la soledad pero conservar una cierta independencia, además de lograr una mejor calidad de vida.

Sin embargo, aunque el Cohousing está enfocado principalmente a personas mayores, cada vez se está extendiendo más a un rango más amplio de población, ya que cuenta con numerosas ventajas:

• Se trata de una comunidad autopromovida, diseñada y autogestionada, donde se pueden establecer los derechos y obligaciones que se decidan entre todos.
• Tienen un precio asequible, ya que se trata de un régimen de cooperativa, mientras que los apartamentos son privados. Además se pueden disfrutar de zonas comunes para todos los residentes y la comunidad incluye distintos servicios: seguridad, lavandería, etc.
• Se puede tener la vivienda en propiedad y por lo tanto, se puede subarrendar.

Cada vez estamos más concienciados de que vivir en una vivienda pasa por conseguir unas condiciones óptimas de habitabilidad y bienestar pero cuidando el medio ambiente para minimizar nuestro impacto ecológico. Por eso, hoy en día los compradores se interesan por viviendas ecológicas como una alternativa a la vivienda tradicional.

En Apialia Costa Daurada te contamos cuáles son las cinco características principales que definen a una casa ecológica.

Una vivienda ecológica es una vivienda en la que se aprovechan los recursos naturales, tanto en la construcción y los materiales utilizados como optimizando los recursos naturales de la zona, con el objetivo de obtener la mayor sostenibilidad y conseguir un impacto ambiental casi nulo.

Dentro de todos los requisitos y características principales que hacen que una vivienda sea considerada  ecológica encontramos:

Arquitectura bioclimática

Una casa ecológica se diseña en base a una arquitectura bioclimática, es decir, reduciendo el consumo de energía y de todos los recursos naturales que son necesarios para cumplir los requisitos de habitabilidad, disminuyendo el consumo de energía y las emisiones de CO2 y gases de efecto invernadero para minimizar el impacto ambiental.

Recursos naturales

En una casa ecológica se tienen que considerar todos los recursos naturales disponibles en la ubicación para optimizar su aprovechamiento.

Localización y orientación

En línea con el aprovechamiento de los recursos naturales disponibles, una casa ecológica se construye teniendo en cuenta la localización y la orientación geográfica del inmueble, con el objetivo de aprovechar de manera óptima la luz y el calor del sol, facilitando las corrientes de aire para ventilar y refrigerar el interior.

Buen aislamiento

Es fundamental que la casa ecológica cuente con un buen aislamiento para conseguir una correcta aclimatación térmica, reduciendo al mínimo el gasto de energía.

Autosuficiencia

Gracias a las características previamente mencionadas, las casas ecológicas consiguen ser viviendas autosuficientes, ya que junto con la arquitectura bioclimática utilizan sistemas de generación y acumulación de energía autónomos provenientes de fuentes renovables, realizando un correcto tratamiento de los residuos y un uso óptimo del agua.