Mes: Enero 2022

La inversión en una segunda vivienda tiene diferentes objetivos: tener un lugar de vacaciones estable, buscar un lugar donde vivir una vez que se consigue la jubilación o simplemente invertir dinero para sacar rentabilidad, en cualquiera de los ,y si vas a necesitar financiación, es conveniente saber que los requisitos para que una entidad bancaria conceda una hipoteca para una segunda vivienda suelen ser diferentes a los requeridos para una vivienda habitual.

En Apialia Costa Daurada te explicamos todo lo que se necesita para solicitar una hipoteca para una segunda vivienda.

Aunque los pasos previos para solicitar una hipoteca para una segunda vivienda son los mismos que para una vivienda habitual: solicitud en el banco, realizar la tasación de la propiedad y esperar la evaluación sobre la viabilidad del préstamo, los requisitos de la hipoteca de segunda residencia son algo más exigentes, ya que: por un lado, suelen ser viviendas destinadas a vacaciones y por lo tanto, pueden tener menos nivel de recolocación debido a su ubicación y por otro lado, en caso de que haya dificultades económicas, la vivienda habitual siempre es prioritaria, lo que convierte este tipo de hipotecas en una operación más arriesgada.

Por todo esto hay algunos requisitos más exigentes para pedir una hipoteca de segunda vivienda:

Ingresos más altos

Ya que se da por supuesto de que el mantenimiento de dos viviendas supone un gasto mayor, y sobre todo, en el caso de que las dos viviendas estén hipotecadas.

Menos financiación y más ahorro

Si para una vivienda habitual el banco llega a conceder hasta un 80% del precio de tasación o de compra, en el caso de una segunda vivienda llegaría hasta un 60%. Por eso, hay que tener una mayor cantidad de ahorro no solo para pagar los gastos de compraventa y los impuestos sino para tener el porcentaje ahorrado del dinero que no nos va a prestar la entidad bancaria

Menos plazos de financiación

Los plazos de financiación para una hipoteca de segunda vivienda también son más cortos, llegando a un máximo de entre 20 y 25 años.

Tipos de interés más altos

Aunque dependerá de la entidad bancaria, los intereses para las hipotecas de segunda vivienda son también más elevados.

El pasado año 2021 terminó con una visión mucho más optimista de lo que comenzó, ya que la recuperación económica una vez que se ha empezado a controlar el coronavirus, ha provocado la vuelta de los inversores internacionales y un incremento de la compraventa de viviendas, así como una bajada en el precio del alquiler.

En Apialia Costa Daurada te contamos todo lo que se prevé en 2022 para el mercado inmobiliario.

Aunque la evolución del mercado inmobiliario va a depender en gran medida de la evolución de la pandemia, tanto en nuestro país como a nivel internacional, las previsiones según los expertos son bastante favorables, ya que hay un incremento en el nivel de ahorro y se mantienen los bajos tipos de interés, por lo que tanto la demanda como los precios, se van a mantener con cierta estabilidad.

Compraventa en 2022

Los dos últimos trimestres de 2021 se han caracterizado por conseguir una estabilidad en los precios y un aumento de la recuperación inmobiliaria, que ha subido hasta el 10%. Según los especialistas, esta estabilidad se va a mantener, al menos durante el primer trimestre del 2022. En el caso de que haya alguna fluctuación en los precios de los inmuebles, se calcula que el descenso sería solo de hasta un 5 % y en el caso de una tendencia al alza, no llegaría al 10%, lo que significa que ni la inversión en construcción ni los proyectos inmobiliarios quedarían afectados.

Alquiler en 2022

Durante los últimos meses de 2021 hubo un descenso con respecto a los precios de los alquileres y es una tendencia que se va a mantener durante 2022 debido a la bajada del Euribor y de los tipos de interés, lo que provoca que haya un mayor interés por la compraventa. No obstante, este descenso no va a ser muy acusado en 2022, aunque hay que esperar a ver cómo termina la regulación del mercado inmobiliario con la nueva Ley de la Vivienda.

En definitiva este 2022 estará marcado por la estabilidad y por una recuperación en el número de transacciones que podría llegar a niveles pre-pandemia.

Empezar en un nuevo hogar siempre es emocionante, ya que puede significar comenzar una vida independiente, ampliar la familia o empezar en un nuevo trabajo, sin embargo, antes de disfrutar de esa nueva casa,  toca hacer la mudanza.

Para que el proceso de cambiar de vivienda no sea muy traumático, en Apialia Costa Daurada te dejamos una guía para realizar una mudanza sin estrés.

El primer paso para que todo salga bien y no se convierta en un proceso estresante es organizarlo todo con tiempo y poco a poco.

En el caso de que queramos contratar los servicios de una empresa especializada, tenemos que prepararlo con anticipación y pedir varios presupuestos para comparar los precios y los servicios que se incluyen.

Resulta conveniente organizar una agenda y tener una carpeta donde se puedan archivar las tareas pendientes y las que ya hayamos hecho, así como solicitar el día de la mudanza en el trabajo en el caso de necesitarlo.

Antes de empezar: casa nueva

Incluso antes de empezar a preparar la mudanza, es fundamental  medir los espacios en la nueva vivienda para controlar cuáles son los muebles que caben tanto por la puerta como en el espacio disponible. En este punto, tenemos que tener en cuenta si el día de la mudanza necesitaremos algún transporte especial o elementos como grúas, así como permisos especiales.

También es recomendable realizar una limpieza profunda y pintar, además de controlar el cambio y la contratación de los diferentes suministros.

Organización y planificación

Una vez tenemos claro el espacio disponible en la vivienda nueva, habrá que decidir qué es lo que vamos a llevarnos de la vivienda antigua para deshacernos de todo lo que nos sirva o no usemos, que dependiendo de su estado, podremos tirar o donar.

Teniendo en cuenta las cosas que nos vayamos a llevar, empezaremos a preparar todos los materiales necesarios para el embalaje: cajas, papel de burbuja, cinta transparente y de embalar etc.

Lo ideal es ir habitación por habitación y guardar las cosas en las diferentes cajas y anotar dónde pertenece cada caja y qué va en cada caja, así como realizar un inventario para que no se pierda nada durante el traslado.

El día de la mudanza

Antes de realizar la mudanza tendríamos que empezar a consumir todos los alimentos y artículos perecederos, así como dar de baja la dirección antigua. Y el día previo, limpiar y descongelar el frigorífico, preparar un kit con un botiquín y una maleta para cada miembro de la familia con los imprescindibles para los primeros días.

Con esta guía y mucha organización podrás realizar la mudanza sin estrés y empezar cuanto antes en tu nuevo hogar.

Una vez que hemos tomado la decisión de vender un inmueble, además de informarnos sobre el precio de venta, también es interesante que sepamos cuáles son los gastos que vamos a tener que asumir, incluyendo los impuestos, para conocer cuál va a ser la rentabilidad real que vamos a sacar con la operación.

En Apialia Costa Daurada te desglosamos cuáles son los gastos e impuestos que tienes que asumir para vender un inmueble.

Gastos previos a la venta

Antes de poner el inmueble a la venta hay que gestionar algunos documentos imprescindibles entre los que se incluyen:

El certificado energético: es obligatorio para vender cualquier inmueble y hay que incluir este documento en el anuncio de venta, su coste se estima entre 80€ y 150€

• La cédula de habitabilidad: que es obligatoria en Cataluña y es el documento que certifica que el inmueble cumple los requisitos mínimos de seguridad para ser habitable, su coste se sitúa entre los 80€ y los 150€.
• La nota simple que se solicita en el Registro de la Propiedad y que no es obligatorio pero sí recomendable para comprobar que todos los datos son correctos.
• La cancelación de la hipoteca: en el caso de que ya hayamos pagado la vivienda hay que cancelar la hipoteca en el registro. Este trámite lo podemos realizar nosotros mismos, a través de una gestoría independiente o por la gestoría del banco o del comprador, con una diferencia de precio que va desde los 400€ hasta los 1.100€ dependiendo de cómo y con quién lo hacemos.

 Gastos cuando vendemos de la vivienda

En este caso se incluyen algunos gastos obligatorios y otros adicionales:

Contrato de arras: no es obligatorio pero sí recomendado, ya que contiene las condiciones pactadas para la venta del inmueble y el precio varía según la forma en la que lo realicemos.

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria: en el caso de acudir a profesionales para la venta, supone entre un 3% y un 7% del precio de venta.
• Los gastos de la Notaría el vendedor tiene que asumir el pago de la escritura pública y los honorarios del notario. Son gastos establecidos por ley y varían en función del precio del inmueble.

Impuestos por vender una vivienda

Los impuestos que corresponden al vendedor de un inmueble son tres:

El IBI, que es el impuesto anual que corresponde al propietario del inmueble.

• El IRPF, que tributa dependiendo de la ganancia obtenida entre un 19% y un 26%.
• La plusvalía municipal, que en la actualidad cuenta con dos métodos para calcularla: uno dependiendo del valor catastral del suelo y el otro con la diferencia entre el precio de compra y de venta de la vivienda.

Un personal shopper, o lo que en español se podría traducir como “comprador personal”, es por definición, un profesional que se encarga de ayudar en el proceso de compra en diferentes sectores, y que ha llegado al sector inmobiliario en la figura del personal shopper inmobiliario.

En Apialia Costa Daurada te explicamos por qué el Personal Shopper Inmobiliario (PSI) es un aliado para comprar una vivienda.

Aunque esta figura del PSI puede confundirse con la del asesor inmobiliario, lo cierto es que este segundo se encarga de gestionar los procesos de compraventa y trabaja tanto para el comprador como para el vendedor, sin embargo, el personal shopper inmobiliario está especializado en el asesoramiento para los compradores de inmuebles.

Este profesional realiza un trabajo completamente individualizado y personalizado para cualquier comprador que incluye lo siguiente:

• En primer lugar, realizar una entrevista en profundidad para conocer de primera mano cuáles son los gustos, preferencias y necesidades del comprador. En esta primera fase, es fundamental ganarse la confianza para conseguir una valoración personalizada de lo que necesita el cliente.
• En segundo lugar, se establecen las características que debe tener el inmueble que se quiere comprar, incluyendo el barrio y los equipamientos y servicios necesarios. Una vez se han definido estos aspectos, se formalizará un contrato en el que aparecerán los servicios determinados y la forma de pago en la que se suele incluir una provisión de fondos.
• En tercer lugar, el personal shopper inmobiliario se encargará de buscar todos los inmuebles y seleccionar aquellos que se adecuen a los objetivos establecidos, seleccionando e investigando todas las características de la vivienda, incluyendo la documentación de la misma. Una vez elegida una vivienda para comprar el PSI también se encargará de todas las gestiones administrativas incluyendo la reserva y las escrituras ante notario.
• Por último, nuestro personal shopper inmobiliario nos asesorará con todos los trámites posteriores a la venta para que completemos el proceso con todas las garantías.

En definitiva, si no tienes tiempo ni conocimiento del mercado, el personal shopper inmobiliario puede ser una solución perfecta para conseguir tu objetivo en el menor tiempo posible y tomar la mejor decisión.

Hay ciudades y tipos de barrios para todos los gustos pero si lo que buscas es una ciudad de tamaño medio, que cuente con equipamientos y una red completa de servicios públicos y privados, así como buenas conexiones con las poblaciones colindantes, Tarragona te ofrece diferentes barrios con servicios excelentes y mucha calidad de vida, con respecto a la masificación de urbes mucho más grandes como Barcelona.

Si aún no conoces todo lo que puede ofrecerte esta ciudad, en Apialia Costa Daurada te descubrimos los mejores barrios de Tarragona para vivir.

Zona centro

La zona centro de Tarragona es donde se ubica la mayor parte del atractivo cultural y turístico de la ciudad. Aquí, los barrios de Part Alta, Eixample, Nou Eixample y Rambla Nova cuentan con una ubicación privilegiada donde se pueden encontrar los equipamientos y las infraestructuras necesarias para el desarrollo del día a día: estación de autobuses, hospital, comercios, restauración, etc.

Cerca del mar

Para aquellos que quieren vivir cerca del mar el Serrallo y el Barrio del Port son los mejores barrios, ya que además cuentan con un ambiente familiar y tranquilo. En concreto, el Serrallo, es un barrio medieval reconstruido en el siglo XIX, por lo que se caracteriza por bloques de pisos bajos de diseño sencillo y calles más estrechas.

Mayor poder adquisitivo

Para aquellos que quieran vivir en la parte más tranquila de la ciudad y no tengan problemas de presupuesto, pueden decantarse por barrios que forman parte de la extensión urbanística de la capital: El Miracle, Els Músics, Els Cossis y el Els Boscos, este último, es el barrio más popular de las personas que buscan viviendas de alto standing en Tarragona.

El alquiler con opción a compra es una opción que permite que un inquilino pueda vivir en una vivienda en régimen de alquiler durante un tiempo establecido en el contrato y al terminar ese plazo, tendrá derecho a comprar la vivienda al precio que se estableció previamente,  un precio del que se podrá descontar una cantidad total o parcial de lo que el inquilino haya estado pagando durante los meses de alquiler.

En Apialia Costa Daurada te explicamos en qué consiste el alquiler con opción a compra.

El modelo de contrato que se utiliza para realizar un alquiler con opción a compra incluye cláusulas del modelo de contrato de alquiler y del modelo de contrato de compraventa y está aceptado y establecido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Además de incluir el objeto de un contrato y el precio establecido tienen que aparecer cláusulas con respecto al alquiler y con respecto a la compraventa por separado.

• Para el alquiler o arrendamiento: hay que incluir el periodo de tiempo que el inmueble va a estar en alquiler, así como el periodo de tiempo en el que el inquilino podrá ejercer su derecho a compra, la renta mensual y quién se va a encargar de los gastos de comunidad o reparaciones del inmueble.
• Para la compraventa: el contrato tiene que incluir la intención de venta del propietario, así como el precio de venta. Asimismo, deberá incluir cuál es el porcentaje de cuotas pagadas del alquiler que se van a descontar del precio final de la vivienda y la cantidad de prima a abonar, que suele ser un porcentaje del precio de venta.

Está fórmula de alquiler con opción a compra tiene ventajas tanto con el inquilino como para el propietario:

• El inquilino puede comprar una vivienda mientras la disfruta en alquiler y puede ahorrar para efectuar la compra, teniendo la exclusividad para adquirir el inmueble y pudiendo conocer la vivienda y el barrio durante el tiempo que está en alquiler.
• El propietario, por su parte, tendrá la seguridad de la venta del inmueble, además de tener la casa ocupada y recibir una renta mensual. Asimismo, tiene ventajas fiscales mientras esté alquilada y cuenta con la seguridad de que el inquilino va a cuidar de la casa.

El pasado 8 de noviembre de 2021, el Gobierno aprobó el nuevo impuesto de la plusvalía mediante el que se establecen dos métodos de cálculo para que los contribuyentes puedan elegir la opción que les resulte más beneficiosa.

En Apialia Costa Daurada te explicamos en qué consiste el nuevo impuesto de la plusvalía.

El impuesto de la plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es el tributo correspondiente a las viviendas que se venden, se heredan o se donan y grava la revalorización del suelo público en el que se encuentra ubicado el inmueble.

Hasta el momento en el que se ha establecido la nueva normativa, el impuesto de la plusvalía no contemplaba la evolución del mercado inmobiliario, por lo que el Tribunal Constitucional anuló el impuesto para establecer una solución que ofrece dos opciones de cálculo:

• Un método de cálculo objetivo: en el que se tendrá en cuenta el valor catastral del terreno en el momento de venta o traspaso y al que hay que aplicar unos nuevos coeficientes que serán actualizados anualmente, de manera que se pueda reflejar la evolución del mercado.

• Un método de cálculo real: utilizando como base imponible la plusvalía real obtenida, esto es, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda. Aunque se le aplicará un tipo fijo que determinará cada ayuntamiento, siempre y cuando no supere el 30%.

Como novedades adicionales en el nuevo impuesto de la plusvalía encontramos que aquellas operaciones que se lleven a cabo en menos de un año, también tendrán que pagar este impuesto para evitar especulaciones inmobiliarias.

Asimismo, aquellas operaciones retransmisión de propiedades que no generen una ganancia estarán exentas de pagar este impuesto.