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Hay muchas razones por las que en algún momento podemos tomar la decisión de vender nuestra vivienda, sin embargo, algo que no se suele tener en cuenta es mejorar su aspecto para poder conseguir una buena venta, sin embargo, el hecho de emplear cierto tiempo y dinero consigue unos resultados mucho más efectivos a la hora de vender una vivienda más rápido y por más dinero.

En Apialia Costa Daurada te contamos cuáles son las mejoras que te ayudan a revalorizar y vender antes un inmueble.

Dar una nueva capa de pintura

Es una de las mejoras principales, ya que aplicar color preferiblemente neutro en las paredes y en los techos, da un aspecto completamente nuevo y renovado a una vivienda además de potenciar la luz.

Mejorar el interior y el exterior

No solo hay que cuidar el aspecto interior de la vivienda, deshaciéndonos de muebles que estén más viejos y despejando el espacio,  sobre todo las zonas de paso, sino que también es importante cuidar el aspecto exterior de la vivienda en el caso de que contemos con balcón, terraza o jardín.

Arreglar todos los desperfectos

Una vivienda que presente un aspecto completamente nuevo y con todo funcionando será menos susceptible de una posible negociación en el precio.  Para ello, hay que asegurarse de que no existan humedades, y que todas las instalaciones tanto de la cocina como de los baños funcionen perfectamente.

Evitar objetos personales

Hay que evitar en todo lo posible que el inmueble refleje nuestra personalidad porque el objetivo es que cualquier persona que esté interesada en la vivienda sea capaz de visualizarse en ella.

Obras de más presupuesto

Si contamos con más presupuesto, nos podríamos plantear hacer cambios en la vivienda más importantes, como cambiar los suelos, renovar los baños, sustituyendo la bañera por plato de ducha, y la cocina, cambiando electrodomésticos por unos de eficiencia energética superior, así como crear más espacios de almacenaje y mejorar el aislamiento para conseguir una mejor eficiencia energética.

No todo el mundo conoce el hecho de que hay que solicitar una serie de permisos a la hora de realizar cualquier reforma en una vivienda. Por eso, en Apialia Costa Daurada te contamos qué es una licencia de obras y cuándo se debe solicitar.

La licencia de obras es un permiso que se solicita en el Ayuntamiento, normalmente en el departamento de urbanismo, y que también se conoce como permiso de construcción o licencia urbanística, mediante la que se obtiene permiso para poder realizar obras de diferente grado de complejidad.

La importancia y la obligatoriedad de la solicitud de una licencia de obras supone la garantía de cumplir con la legalidad vigente.

La licencia de obras se debe solicitar para realizar cualquier reforma en una vivienda o en un edificio y dependiendo del tipo de trabajo que se vaya a realizar habrá que obtener un tipo de licencia u otra. Hay dos tipos de licencia de obras:

Licencia de obra menor

Es la que se solicita para realizar trabajos que tienen menos complejidad técnica y constructiva, con un presupuesto menor, entre los que se incluyen:

• Revestimientos y cerramientos.
• Reparaciones y decoración.
• Trabajos de fontanería, electricidad y saneamiento.
• Instalación de sistemas de calefacción.
• Supresión de barreras arquitectónicas.

Licencia de obra mayor

Este tipo de licencia se solicita para realizar trabajos de mayor envergadura que suponen una mayor complejidad técnica y constructiva y normalmente con un presupuesto más elevado:

• Trabajos para ampliaciones en cuanto a altura y/o volumen.
• Creación de nueva planta.
• Trabajos en los elementos comunes de los edificios.
• Trabajos y obras que modifiquen la estructura de un edificio.
• Trabajos para el cambio de uso de un inmueble.

Ambas licencias se tramitan en las oficinas del Ayuntamiento correspondiente y hay que solicitarlas antes de iniciar cualquier tipo de reforma para evitar los riesgos que implican empezar una obra sin haber obtenido la licencia correspondiente, que pueden derivar desde una sanción administrativa hasta el precinto temporal de la obra.

La mayoría de las personas que se decide a comprar una segunda vivienda para disfrutar de los periodos de vacaciones y del tiempo libre, suele necesitar financiación para poder adquirirla, con lo que es muy habitual acudir a una entidad bancaria y solicitar una hipoteca.

Sin embargo, el hecho de que se trate de una segunda vivienda y no una vivienda habitual supone una serie de diferencias con respecto a la financiación, ya que se trata de hipotecas con plazos de amortización más cortos que no superan los 25 años y solo se consigue una financiación de un máximo de 70% del coste total del inmueble, además de que tienen intereses más altos.

En Apialia Costa Daurada te explicamos cómo se puede solicitar una hipoteca para una segunda vivienda.

En primer lugar, es importante definir el concepto de segunda vivienda, que es aquella que se utiliza para un fin diferente a una vivienda en la que se vive de forma habitual y que se dividen en dos grupos principales: vivienda de uso vacacional o vivienda como inversión.

Independientemente del fin que vayamos a darle a esta segunda vivienda, los requisitos necesarios para poder solicitar una hipoteca para la segunda vivienda son más exigentes que para una primera vivienda:

• Ingresos elevados y empleo estable

Son dos aspectos fundamentales ya que por un lado los ingresos tienen que ser suficientes para hacer frente a las cuotas que suelen ser más elevadas, por el hecho de tener plazos de amortización más cortos o en el caso de que se estén pagando dos hipotecas.

• Garantías adicionales

Entre las que se suele incluir la vivienda habitual para hacer frente al pago de la hipoteca de la segunda vivienda, en caso de alguna dificultad para pagar.

Existen tres alternativas diferentes de solicitar una hipoteca para una segunda vivienda incluso si se cuenta con otra hipoteca:

• Solicitando una nueva hipoteca, aunque en este caso habrá que pagar dos cuotas, una por cada hipoteca.
• Ampliando la hipoteca existente mediante una novación sobre la hipoteca que ya se tiene y consiguiendo una ampliación de dinero por parte de la entidad bancaria, con lo que no tendríamos dos hipotecas diferentes.
• Hipotecando la primera vivienda mediante la cancelación de la primera hipoteca y sustituirla por una nueva hipoteca con un importe que incluya la compra de la segunda vivienda.

El coste de comprar una vivienda ya supone una gran inversión de dinero, sin embargo, esto no queda ahí y hay que contar con el dinero necesario para mantener esa vivienda en perfectas condiciones. Una de las mejores maneras no solo de ahorrar en costes sino de ayudar a mejorar al medio ambiente, es apostar por el uso de las energías renovables, que hoy en día están bastante avanzadas y se convierten en una magnífica alternativa para el uso doméstico con el que se consiguen excelentes resultados.

En Apialia Costa Daurada te explicamos cómo se pueden implementar las energías renovables para mejorar la eficiencia energética en el hogar.

Antes de decidirnos por cualquier tipo de energía renovable alternativa para nuestra vivienda, es fundamental acudir a expertos que puedan estudiar las características del inmueble para poder encontrar aquella que mejor se adapte a nuestras necesidades.

Dicho esto, existen varias maneras de incluir energías renovables en un hogar:

Energía fotovoltaica

Quizás sea de las más conocidas, y en ella se utilizan paneles solares para producir electricidad en el hogar. La ventaja de la energía fotovoltaica es que, además de ahorrar en la factura de la luz, en el caso de producir más electricidad, se puede vender la energía que no se consume.

Energía termosolar

Es muy parecida en energía fotovoltaica, ya que también utiliza paneles solares pero estos están conectados a unos tubos por el que circula el agua y se utiliza para calentarla.

Energía minieólica

Es la alternativa de la energía eólica para uso doméstico a través de unos mini-aerogeneradores que consiguen producir electricidad.

Biomasa

La biomasa proviene de materia orgánica, así como de astillas de madera y se utilizan mediante la instalación de una caldera o una estufa para producir calefacción.

También es interesante estudiar si en una misma vivienda se pueden incluir el uso de varias energías renovables, ya que son perfectamente compatibles entre sí para conseguir un autoconsumo real.

Desde la aparición de las primeras tecnologías, hemos asistido a una evolución continua que ayuda a mejorar no sólo multitud de procedimientos sino a la calidad de vida de muchas personas.

El sector inmobiliario ha sabido utilizar e implementar todas estas tecnologías para mejorar sus procedimientos, ofrecer un servicio integral a sus clientes y ayudar a vender antes una vivienda.

En Apialia Costa Daurada te contamos cuáles son las tecnologías actuales que ayudan a vender una vivienda.

Partiendo de la evolución de los portales inmobiliarios, que fueron las primeros pasos para que los usuarios empezaran a presentar y consultar propiedades para tener una visión cada vez más completa de cualquier inmueble, el objetivo siempre ha sido intentar reducir al mínimo las visitas improductivas, y hoy en día, es uno de los aspectos fundamentales que se persigue, ya que con la pandemia del coronavirus, se tiende a la menor presencialidad tanto en las visitas como en las gestiones.

Las principales tecnologías que se utilizan actualmente para vender una vivienda son:

Imágenes 360° y planos interactivos

Las imágenes 360° ofrecen vistas panorámicas de cualquier tipo de estancia, lo que permite ver el inmueble de una manera mucho más real. Del mismo modo, los planos interactivos, muy relacionados con esta visión 360°, permiten tener una localización exacta del inmueble mediante imágenes panorámicas.

Realidad virtual

En la misma línea que las imágenes 360° y los planos interactivos, la tecnología ha ido un paso más allá, permitiendo la creación de visitas o tours virtuales, mediante los que cualquier cliente puede pasearse a través del inmueble como si físicamente estuviera allí.

Drones

Con el uso de drones se pueden obtener vistas aéreas de las inmediaciones de cualquier inmueble para poder tener una visión panorámica de los alrededores y del barrio o la zona donde se encuentra la vivienda.

Esta transformación digital ha supuesto ventajas tanto para los compradores como para los vendedores y por supuesto, para las propias agencias inmobiliarias, que han conseguido aportar un valor añadido a su negocio incrementando las ventas.

Hoy en día estamos tan preocupados por el medio ambiente, que incluso existe una financiación específica para aquellas viviendas que son energéticamente eficientes: la Hipoteca Verde.

En Apialia Costa Daurada te explicamos en qué consiste una Hipoteca Verde y cuáles son los bancos donde puedes solicitarla.

La hipoteca verde es un préstamo hipotecario que conceden algunas entidades bancarias para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de una vivienda sostenible. Este tipo de hipoteca premia las viviendas eficientes con unas mejores condiciones financieras, por lo tanto, cuanto mejor calificación energética tiene la vivienda que se quiere comprar,  menor interés tendrá el préstamo hipotecario.

Sin embargo, quizás está sea la diferencia principal con respecto a otro tipo de hipotecas, por lo que suelen tener diferentes comisiones (a excepción, por lo general, de la comisión de apertura) e incluyen productos combinados o vinculados.

En la actualidad los bancos españoles que conceden este tipo de hipotecas son BBVA, Banco Mediolanum, Bankinter, Liberbank y Triodos Bank, en el caso de Hipotecas.com y Banco Santander incluyen una mejora en sus préstamos hipotecarios genéricos si se financia una vivienda eficiente.

Además de que las condiciones y los requisitos necesarios para poder obtener una hipoteca verde son prácticamente los mismos que para conseguir cualquier otro tipo de hipoteca, sí que resulta imprescindible que la calificación energética de la vivienda a adquirir sea A o A+, y en el caso de que la financiación sea para rehabilitar un inmueble, tendremos que conseguir ese nivel de eficiencia una vez realizada la reforma.

Si tenemos claro que la vivienda que vamos a comprar cuenta con una buena calificación energética, la Hipoteca Verde puede ser una opción a tener en cuenta, aunque lo más conveniente es comparar tanto las distintas hipotecas verdes en los distintos bancos, como tener en cuenta las hipotecas convencionales para negociar y conseguir el mejor préstamo posible.

Del mismo modo en que es importante realizar una serie de cuestiones e informarnos antes de comprar una vivienda, en el momento en que decidimos alquilar, también deberíamos de tener respuesta a ciertas preguntas para conseguir un alquiler seguro y con garantías.

En Apialia Costa Daurada te enumeramos cuáles son las principales preguntas que tienes que hacer antes de alquilar una vivienda.

Preguntas con respecto a las características del inmueble

Además de visitar el inmueble para comprobar el estado del mismo y consultar cuáles son los metros cuadrados útiles que tiene o la orientación, es muy importante a preguntar otras cuestiones tales como:

• ¿Cómo es la zona donde se ubica?

Así podremos saber si la vivienda cuenta con los servicios que nosotros consideramos esenciales o que vamos a necesitar en nuestro día a día.

• ¿Cómo son los vecinos?

Si compramos un piso en un edificio es importante conocer cuál es el tipo de vecinos que vamos a tener, ya que no es lo mismo convivir en un edificio con familias o personas mayores que en una vivienda de estudiantes.

Preguntas relacionadas con la documentación y los gastos

Antes de firmar el contrato de arrendamiento es importante que queden claras todas estas cuestiones:

• ¿Están los suministros dados de alta?

En cuyo caso habrá que cambiar la titularidad y si se trata de una vivienda nueva, es importante negociar quién va a asumir el gasto.

• ¿Qué incluye el precio de alquiler?

Para saber realmente qué es lo que vamos a pagar y si debemos hacernos cargo de la comunidad, del impuesto de la basura o del IBI.

Asimismo, tenemos que tener en cuenta la fianza, que es obligatoria por ley y que es equivalente a una o dos mensualidades, así como establecer quién va a hacerse cargo de las averías, teniendo en cuenta que por ley, el inquilino se encargará de los desperfectos del inmueble causados por el uso y desgaste habitual y que el propietario tendrá que asumir las averías estructurales.

Lo más importante antes de alquilar un inmueble es realizarlo a través de una agencia inmobiliaria con profesionales que nos expliquen y nos resuelvan cualquier duda que podamos tener y estableciendo un contrato por escrito para evitar cualquier problema durante el tiempo que dure el alquiler.

Para evitar sorpresas de última hora al vender un inmueble, no solo tenemos que realizar una valoración correcta de la vivienda sino tener en cuenta cuáles van a ser los gastos y los impuestos que tendremos que asumir para tener claro cuál va a ser la ganancia real con la venta.

En Apialia Costa Daurada realizamos un desglose de cuáles son los gastos y los impuestos que corresponden al vendedor.

Gastos previos a la venta del inmueble

Para vender una vivienda vamos a tener que recopilar una serie de documentos y emplear cierto dinero para conseguir una venta rápida.

Los documentos necesarios y obligatorios que tenemos que solicitar son la cédula de habitabilidad y el certificado energético, cuyo coste para ambos oscila entre los 80€ y los 150€.

Si vamos a preparar el inmueble antes de hacer el reportaje fotográfico, habrá que tener en cuenta los gastos derivados de esas obras y reformas que se pueden realizar a través de una empresa de Home Staging y la contratación de algún profesional para que los haga un reportaje fotográfico.

Gastos en la venta del inmueble

Los gastos que se generan para vender la vivienda incluyen que el inmueble no tenga ningún pago ni carga pendiente, por lo que tendremos que estar al día con todas las cuotas de la Comunidad de Propietarios, así como con las facturas de los suministros y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) abonado.

Si hemos encargado la venta de nuestra vivienda a una agencia inmobiliaria, tendremos que contar con entre un 3% y un 7% del valor de venta correspondientes a los honorarios.

Gastos después de la venta del inmueble

La venta de un inmueble genera una serie de impuestos entre los que se incluyen:

• El IRPF, que se abona en el caso de que hayamos obtenido una ganancia patrimonial y tributará entre el 19% y el 26%, dependiendo de la ganancia obtenida.
• La plusvalía municipal, que depende del valor catastral del inmueble, del coeficiente y porcentaje de tributo que establece el Ayuntamiento donde se ubique la vivienda y de los años que hemos tenido ese inmueble en propiedad.

Asimismo, aunque la vivienda esté pagada tenemos que realizar la cancelación de la hipoteca en el Registro que conllevará unos gastos de gestoría que variarán entre los 400€ y los 1.100€ dependiendo de si realizamos la gestión por nuestra cuenta o lo hacemos a través de una gestoría independiente o la gestoría que propone el banco.

En principio, comprar una vivienda nueva siempre suele ser sinónimo de comprar una vivienda con ciertas garantías, ya que se parte de la base de que se trata de un inmueble a estrenar y donde se han empleado materiales completamente nuevos, sin embargo, cabe la posibilidad de que podamos encontrar algún desperfecto una vez que nos hemos convertido en propietarios de esa vivienda.

Por eso, es importante que sepamos cómo actuar en caso de reclamación para reparar los desperfectos. En Apialia Costa Daurada te explicamos cuáles son las garantías al comprar una vivienda nueva.

En primer lugar, y para saber si podemos reclamar la garantía de una vivienda nueva, es importante conocer el concepto de vivienda nueva que según la Agencia Tributaria, son aquellas adquiridas al promotor una vez terminada su construcción o rehabilitación, con excepción de viviendas que se han utilizado durante un plazo igual o superior a 2 años por una persona diferente al comprador o los llamados pisos de bancos.

En segundo lugar, hay que tener en cuenta que los plazos de reclamación empiezan en el momento de la entrega de la obra por parte del constructor y no en el momento de la compra, por lo que podríamos estar comprando una vivienda considerada nueva pero que esté fuera de garantía.

Por último, saber que la responsabilidad de cualquier desperfecto se asume solidariamente entre cualquier agente interviniente del proceso constructivo, ya sea el constructor o el promotor, el arquitecto o arquitecto técnico.

Una vez tenido todo esto en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece unos plazos de garantía dependiendo del tipo de desperfecto:

• 1 año para cualquier defecto de acabado.
• 3 años para defectos de los elementos constructivos y/o las instalaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
• 10 años para cualquier defecto estructural, entre los que se incluyen: cimentación, pilares, muros de contención, etc.

Una vez que hayamos detectado el desperfecto tendremos 2 años para realizar la reclamación a la entidad pertinente a través de un burofax para que conste de manera fehaciente.

Los cambios constantes que afectan al sector inmobiliario, el hecho de que en nuestro país se valore tanto el concepto de propiedad, y por supuesto, nuestras circunstancias personales, económicas y laborales, son los factores principales a tener en cuenta en el momento en que nos planteamos comprar una vivienda.

Sin embargo, convertirnos en propietarios es una de las mayores inversiones que hacemos en nuestra vida y por eso, es una decisión que no podemos tomar a la ligera.

En Apialia Costa Daurada te explicamos cuáles son las ventajas y los inconvenientes de comprar una vivienda.

Comprar una vivienda: ventajas

• Inversión: comprar una vivienda siempre sirve como inversión y como medida de ahorro en un futuro, además, en el momento en que terminemos de pagar la hipoteca, ya no tendremos ese gasto fijo mensual.
• Revalorización: por lo general, una vivienda suele revalorizar su precio a medio o largo plazo.
• Rentabilidad: una vivienda en propiedad se puede rentabilizar bien alquilando o bien vendiendo en un futuro.
• Finalidad: comprar una vivienda supone disponer de un inmueble para la finalidad que queramos o que necesitemos.
• Personalización: podremos tener la decoración que queramos y reformarla para adaptarla a nuestras necesidades sin tener que pedir permiso.

Comprar una vivienda: inconvenientes

• Ahorros previos: para poder comprar una vivienda hay que contar con una serie de ahorros previos que incluyen entre un 10% y un 15% para hacer frente a los gastos de compraventa y los impuestos correspondientes, así como un 20% más, en el caso de que necesitemos financiación, ya que la entidad bancaria solamente concede hasta un 80% del valor de compra o de tasación.
• Más papeleo: para llegar a ser propietarios tenemos que realizar muchos más trámites y gestiones más complejas para empezar a vivir en nuestra vivienda.
• Más gastos: aunque todo el dinero invertido en el inmueble será para nuestra vivienda y nuestro disfrute, ser propietarios conlleva muchos más gastos en lo referente a impuestos, como el IBI, así como gastos mensuales, como la cuota de la comunidad de propietarios.